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5年后,房子“一套难求”还是“无人问津”?经

发布时间:2020-04-23   来源:baidu.com
 

全世界都知道中国人爱买房炒房,德媒曾经还给我们贴上了“地产经济”的浓厚标签。西班牙媒体报道我们的房价问题时更露骨、更直接:中国的高房价毁灭了年轻人的爱情,也毁灭了年轻人的想象力。很多大学生一毕业就要背负高额房贷,为柴米油盐精打细算,他们的生活是物质的、世故的。

爱买房的国人也没有让人失望,直接把我们的房地产市值干到了450万亿,这个数字比欧盟+美国+日本的总和还高。

房地产到底有何魔力,竟让国人如此痴迷疯狂?个人总结有三大主要原因:其一,“有房才有家”思想根深蒂固,从古至今,我们都对房屋的产权有极强的占有欲。租房虽然也能解决居住问题,但绝大多数国人始终学不来西式的生活方式,他们认为,租来的生活不成体统,唯有拥有自己的房子才是一个完整真实的家;

其二,买房能赚钱,有钱用来投资买房准没错。这不是某一个人智慧的结晶,这是无数过来人都曾有过的“真实经历”。更有甚者因为投资买房而改命逆天,实现财富自由阶级跃迁,对投资炒作房地产赚钱更是深信不疑;

其三,过去十年,中国的金融、互联网、债券、基金、股市等行业,虽然发展也可圈可点,但没有任何一个行业像房地产那样是可以全民参与且“造富”惊人的,房地产在国人的心目中暂时是无可替代的。“有钱就买房”这个思想虽然异常扭曲,但根深蒂固,难以扳正。

现实点说,在中国房子不仅仅是用来居住的容身之所,它更是财富、地位、名誉、资源、关系等的象征。

但我也不止一次强调过,过去二十年房地产之所以能叱咤风云,一路高歌猛进,很多人得益于房价上涨,能够赚得盆满钵盈,完全是乘大势,乘国运所致。并非我们的购房人有多么伟大的投资理念和投资诀窍,而是大家搭上一部快速上行的电梯。改革开放对市场的松绑,人口红利和城镇化,金融扶持,庞大的需求,使得房地产成为最为赚钱的行业。

让我更诧异的是,很多人老是喜欢拿“经验主义”来谈房价,谈楼市走势。很多专家更喜欢提周期论,什么5年大周期,3年小周期。言外之意,房地产是一个周而复始无限上涨、无限获利的行业。房价上涨没有头,投资房地产更没有止境。

更无语的是,最近又听到某位专家在大放厥词:“5年前那些买了房的人,现在房子已经市值千万,再也不用为钱发愁了;5年前那些没买房的人,现在还在苦哈哈挣首付,也许他这辈子都买不起房子了。结论就是,买房要趁早,现在买不买房,取决于5年后你想当什么样的人,是想当身价千万的富翁,还是当身无一物的屌丝,选择权在你手里。”

5年前,房地产正处在高速发展的起始阶段,彼时伴随着国家鼓励买房和极为宽松的货币政策,以及城市化进程的催化,各地造城运动轰轰烈烈,房价也是一路飞奔,很多一二线城市承接了大量住房需求和资金,房子可以说“一套难求”。

但在经历了3年半的房住不炒政策打压纠偏之后,5年后楼市还会再上演5年前的一幕吗?5年后,房子“一套难求”还是“无人问津”?5年后,“买房”和“不买房”真的会像上述专家说的,天上地下之别吗?

想准确回答这个问题,确实有一定难度,毕竟中国有672个大大小小的城市,每个城市人口、经济、政策、资源等基本面都不尽相同,5年后房地产的情况更不能一句话概括。但我们通过对政策、人口、住房总量等几大国家基本面的分析,还是可以对上述问题有个大致的结论的,尤其是对很多“对投资炒房依旧寄予厚望”的人的思想的纠正有重大作用:

首先,政策方面,调控5年内难言放松。基本可以宣告房地产的高速井喷发展阶段彻底过去了,未来5年内,楼市都不可能再出现过去那种年涨幅30%的疯狂景象了。

这一点经济学博士孙树强21个字就说透了——靠刺激房地产来拉动经济的时代已经一去不复返。言外之意,过去地产拉动经济的发展模式被推翻了,可以理解为属于房地产的高光时刻已经过去了,未来经济不再单纯依靠房地产,意味着房地产的地位要发生巨变,这或是房地产萎靡的开始,对于很多城市而言,或意味着房价就此开启下行模式。

即使是现在最艰难时期,孙博士也不主张启动房地产,原因有三:其一,大规模刺激房地产市场,只会使前期的经济结构调整的去杠杆努力前功尽弃,也不利于通过消费来拉动经济。钱真用来买房,消费谈何而来,无数小微、实体企业靠谁来撑;其二,我国房地产本身就存在结构性不平衡,如果大规模刺激,势必会使房地产市场更加畸形化,这明显不是国家想要的结果;其三,由房地产市场引发的经济、金融危机,不胜枚举。我们若再不悬崖勒马,大有步美、日后尘的趋势。

孙博士的说法其实是有现实依据的,拿今年初的这场风波来说,对房地产打击深重,很多城市税收、卖地等财政来源都颇受影响,因此很多城市都想放松调控来缓解压力,甚至有驻马店、海宁、广州这类压力巨大的城市,有“放松限购”、“下调首付比例”的举动,但是后来的事实大家也看到了,这些带有“刺激性”含义的政策都无疾而终了,恰恰说明国家调控楼市的意志和态度是非常坚决的。

事实上,过去这四个多月,国家层面也是一而再再而三透过媒体、重要部门领导发文或发声重申定调过,要始终坚持房住不炒,不会再拿起房地产这个“夜壶”。

其次,人口方面,对房价的支撑更是难言乐观。中国人口红利大、城镇化率低一直被很多专家拿出来说事,被当作是支撑房地产、支撑房价的最强说辞。但我想说的是,过去这几年,很多专家的“城镇化有空间,房地产有红利”说辞是完全错误的,是压根站不住脚的。

一方面,在过去二十多年,中国的城镇化率从36%到60%。很多人觉得对比欧美发达国家80%以上的城镇化率,我们还有很大的空间,所以房地产也有很大的空间。我想说的是,这些数据本身就是错误的,和现实有很大偏差。我们中国的真实城镇化率其实已经接近70%了,因为中国有大量常年居住在一二线城市但户籍在农村的人口,这些人虽然不是城里人,但是他们确确实实是可以算作是城镇化率的。因此,其实我们国家的人口流动,没有多大空间了。

另一方面,让农民进城接盘高房价已经越来越不现实,其一,乡村振兴战略实施、城乡一体化推进,越来越多人喜欢留在农村。尤其是在工作、就医、就学等关键环节没有得到解决的情况下,很多人会自我权衡,与其盲目进城,还不如留在农村;其二,中国有很强的农业属性和族群基因,还有很多人的定居情节很重。未来5-10年,其实是城市化进程推进最慢的阶段。

更不能忽略的是,我们的人口红利也开始递减消失了,生育率下降叠加老龄化社会到来,一句话,未来新增人口远远没有过去二十年多。对于很多大城市而言,新增流入人口确实有。但没大家想象的那么大的空间。更托不起房价年涨幅超过30%的大任。

再者说了,并非简单的人口增加就能支撑起房地产的繁荣,准确点说是新增人口收入的增加,才对房地产的发展构成利好,只是单纯地把人从农村转移到农村,不切实解决其工作收入问题,不最终提高其工资性收入,就寄希望他们能支撑起房地产的新一轮辉煌,不过是黄粱一梦。

再者,宏观层面来说,中国早已不缺房,未来绝大多数城市房子供大于求,房价有下跌趋势。

中国目前到底有多少套房屋,一直没有统一准确的答案。但不代表这一直是谜:聚富财经曾经报道过,有专家认为,中国目前的房屋总量足够至少34亿人居住,中国5年前就已经告别房屋短缺行情了;地产大佬潘石屹也当众说过,中国房地产不再是刚需,我们现在人均居住面积40平,和发达国家持平,房地产总市值400万亿,多数城市房屋空置率在20%以上,我们现在要解决的不是房屋少的问题,而是如何形成切实有效的政策来逼出空置房源,进而达到真正有效的降房价、降租金。

此外西南财经大学联合多家银行此前发布报告显示,中国房屋也足够多了。单就过去二十年而论,我们的开发商就销售了177亿平米的商品房,按一套房子100平米计算,这就是1.77亿套房。而我们拥有各种产权的房屋理论上应该是商品房的4倍,即7亿套左右。合计高达8.77亿套。按房户比计算也超过了1.2:1,按照经济学供需原理计算,房价早就该降了。

易居研究院今年初发布的报告也显示,2020年我们的新房将进入供大于求局面。单纯从供求关系来看,未来几年大多数城市房价都不具备继续上涨的可能,尤其是人口外流严重、产业发展低下的欠发达地区,房价更是独木难撑。

透过上述三个关键基本面的分析,我们能初步得出房价上涨空间狭窄的结论,但是不是可以一概而论所有城市未来房子都会“无人问津”,“买房”和“不买房”区别都不大呢?当然不行!

虽然我们不能细化到对全国672个城市每城都出一篇房价走势分析,但是大体上可以把全国城市分为三大类来看:第一类,人口有显著增量、汇聚顶级资源等优势的一线城市,这类城市刚需不仅要早买,投资也要早行动。重点要提的是,这类城市“不买房”真的可能会永远都买不起。至于原因不再多赘述;

第二类,二线城市和超级都市圈三线城市,这类城市虽然目前受制于调控压制,难有显眼表现,但是不得不说这类城市大有潜力,尤其是京津冀、长三角、大湾区和成渝都市圈等人口密集、经济发达,增量良好的区域,5年房价虽然不能翻一番,但是每年的涨幅在5%以上,还是可以实现的。现在不买房,5年后可以预见的是购房成本和难度会加大不少,这类城市,个人也是建议尽早行动;

第三类,欠发达地区的三四线及其更低级别城市,这类城市投资无价值,自住也要选对地方,否则只会给自己徒增烦恼。虽然有些城市房价还在微微上涨,但是结局已经注定了,未来随着棚改彻底结束、人口外流、产业发展乏力,这类城市会率先摔回原形。尤其是国家定义的“80个收缩型”城市,房地产更是没有未来。

这类城市而言,房子早已严重过剩,且没有价值。现在即便不买房,5年后也不会有大变化,更不可能出现“一套难求”的火爆景象,或许还会有惊喜,二三十万买一套房子的情况,或会比比皆是。

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